راهنمای خرید املاک(زمین،باغ،ویلا)در شهر آبسرد

امتیاز کاربران

ستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره فعال
 

این روزها نام شهر آبسرد با باغ های بزرگ سیب و آلبالو و هلو و ویلاهای خوش آب و رنگ آنجا مترادف شده و بسیاری از هموطنان ما این شهر را بواسطه ویلاهای آن و بازار گسترده خرید و فروش زمین و املاک ییلاقی می شناسند.

این شهر خوش و آب و هوا در فاصله تقریبی 70 کیلومتری شرق تهران و در مرکز دشت مرتفع جمع آبرود یا هومند و حاشیه جنوبی جاده تهران-فیروزکوه قرار گرفته و از شمال به سلسله جبال البرز جنوبی،از شرق به دشت بزرگ جمع آبرود و باغ های گسترده زان و جابان و سربندان،از جنوب به کوههای قره قاج و دره کیلان رود و شهر کیلان و از غرب نیز به گیلاوند و دره تاررود محدود می گردد.

با توجه به رونق نسبی معاملات املاک ویلائی و باغ و باغچه در آبسرد سالانه ده ها هزار نفر از مردم تهران و برخی شهرهای اطراف پایتخت به قصد خرید زمین وارد این شهر می شوند اما باید توجه داشت خرید زمین،باغ،باغچه و ویلا در این شهر تابع برخی قواعد خاص است که تقریباً در هیچ کجای دیگر از کشور مشابه آن وجود ندارد.

در این بخش ما قصد داریم شما را با برخی از اصول و قواعد خاص معاملات زمین در این شهر آشنا کنیم تا خدای نکرده خریداران عزیز گرفتار شیادان و کلاهبرداران نشوند و معامله ائی با آگاهی داشته باشند.

1-در هنگام خرید ملک در آبسرد دماوند حتماً به موقعیت ملک از نظر قرار گیری در محدوده و حریم دقت نمائید.

بطور کلی  زمین های واقع در محدوده قانونی شهر آبسرد (بافت شهری) فاقد مشکل خاص قانونی جهت معامله و ساخت و ساز بوده و به استثناء مسائل  کوچک مربوط به اخذ سند مالکیت املاک فاقد سند و قرارگیری در طرح های شهری نظیر اصلاحی بنا در طرح تعریض معابر و یا فضای سبز و مسائلی از این دست مشکل خاص دیگری ندارند و به سهولت می توان در این زمینه کسب اطلاع و معامله نمود.

ولی در رابطه با املاک واقع در حریم شهر آبسرد(هومند آبسرد و منطقه معروف به مثلثی و 60 هکتاری) و همچنین اراضی واقع در بخش جنوبی جاده پائین(هومند مرانک و تاسکین) و اراضی واقع در شرق و جنوب شهر(هومند کوهان و دره لمسار و  اراضی زان و لومان و کردر و...) توجه به نکات زیر ضروری است:

الف-کاربری تمام زمین های واقع در این محدوده کشاورزی و باغی بوده و اغلب ویلاهای موجود فاقد مجوز ساخت هستند. بایستی توجه داشت که در صورت تخریب این ویلاها در آینده و یا اخذ جریمه های سنگین بابت تغییر کاربری مسئولیتی متوجه فروشنده نبوده و مسئول مستقیم هر اتفاقی شخص خریدار خواهد بود.

ب-با توجه به قرارگیری این املاک و ویلاها در خارج از حریم و محدوده قانونی شهر،دریافت خدماتی نظیر آب شهری و گاز و تلفن منوط به نظر ادارت ارائه دهنده این خدمات می باشد که در حال حاضر با محدودیت هائی مواجه هستند ولی درخصوص انشعاب برق سختگیری ها فعلاً کمتر می باشد.

ج-بسیاری از باغات مورد معامله دارای حدود تفکیکی غیررسمی بوده و لذا فاقد راه دسترسی مناسب می باشند و با توجه به قرار گرفتن در خارج از محدوده شهر از سوی شهرداری و یا دهداری ها خدمات شهری نظیر آسفالت معابر و نظافت دریافت نمی کنند و تبعاً انجام عملیات راهسازی و آسفالت بر عهده مالکین این املاک بوده و بحث نظافت نیز باید از سوی مالکین ساماندهی گردد.

د- بحث نظارت بر ساخت و ساز در محدوده حریم شهر آبسرد شامل مناطق پیرامونی شهر برعهده شهرداری آبسرد می باشد ولی اراضی واقع در جنوب جاده صالح آباد و غرب سه راهی اردوگاه  و بخش هائی از هومندهای مرانک و تاسکین در محدوده نظارتی بخشداری مرکزی دماوند می باشد و اخذ مجوزهای ساخت و ساز نیز صرفاً از سوی شهرداری و بخشداری(با توجه به محل قرار گیری ملک)و پس از جلب نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان امکانپذیر می باشد.

ه- در رابطه با دیوارکشی و ساخت و بنا قبل از هرگونه اقدامی با شهرداری و بخشداری(با توجه به محل قرار گیری ملک)و اداره جهاد کشاورزی شهرستان دماوند هماهنگی نمائید تا خدای نکرده گرفتار مشکل تخریب و جریمه نشوید.

2-بحث آب را جدی بگیرید.

بحث آب و حق آبه املاک یکی از چالش برانگیز ترین مسائل موجود پیرامون معاملات املاک در آبسرد می باشد چرا که در سالهای اخیرحجم آب چاههای منطقه به شدت کاهش یافته و بسیاری از چاهها نیز از مدار بهره برداری خارج شده اند لذا به نکات زیر بسیار توجه و دقت نمائید:

الف-طبق یک عرف محلی حق آبه هر زمین به ازاء هر صد متر یک دقیقه می باشد به عبارتی حق آبه و قدر السهم یک زمین 1000 متری حدود 10 دقیقه می باشد ولی حجم آب دریافتی بستگی به دبی چاه مربوطه داشته و ممکن است ده دقیقه آب کفاف یک زمین 1000 متری را ننماید و شما مجبور به خرید آب بصورت تانکری و یا خرید سهم آب سایر شرکاء چاه بشوید.

ب-وضعیت چاههای آب در مناطق مرتفع نظیر مناطق مجاور جاده فیروزکوه(کوی پزشکان و سرچشمه و روبروی پمپ بنزین) و همچنین کوهپایه های جنوبی نظیر هومند تاسکین و وادان و محمودیه واقعاً اسفبار بوده و زمین های آن منطقه رسماً دچار بی آبی می باشند ولی وضعیت آب مناطق اطراف جاده صالح آباد و هومند مرانک نسبتاً بهتر می باشد،همچنین منطق پایاب(پائین دست)مسیل های آئینه ورزان،جابان و سربندان نیز وضعیت آبی نسبتاً خوبی دارند.

با همه این اوصاف قبل از معامله حتماً وضعیت دبی(مقدار و فشار) آب زمین مورد نظر را بررسی کنید و سپس معامله نمائید.

ج-در حال حاضر اغلب موتورچی ها(میراب ها)از مهاجرین افغان می باشند که حساب و کتاب درستی نداشته و عمداً و سهواً باعث کمتر و بیشتر شدن مقدار آب تحویلی می گردند لذا به شدت مراقب عملکرد ایشان باشید و حتماً در ساعت آب خود در محل حضور داشته باشید.

 3-اسناد مالکیت این شهر تابع قواعد خاصی است به این قواعد توجه کنید

با توجه به پیشینه خاص تقسیم اراضی در این شهر که بصورت تقسیم اراضی خالصه دولتی بین کشاورزان بوده و در زمان تحویل زمین به کشاورزان نیز افراز و تفکیک اراضی بعمل نیامده لذا برخلاف تمام کشور و برخلاف قواعد قانون ثبت ،پلاک ثبتی هر ملک به زمین تحت اختیار کشاورزان اختصاص و اتصال نداشته و با توجه به مالکیت مشاعی کشاورزان بر پلاک های اصلی و همچنین متفرق بودن اراضی تحویلی به کشاورزان جای فیریکی هر سهم در اراضی مشخص نیست.

توضیح آنکه در زمان تخصیص زمین به کشاورزان آبسردی طبق سند مالکیت تحویلی(بنچاق اصلاحات ارضی)به هر کشاورز آبسردی حدود چهل هزار متر مربع زمین اختصاص یافت ولی در عمل حدود بیست و پنج هزار متر مربع  بصورت قطعات متفرق در جای جای دشت هومند تحویل زارعین شد و لذا از ابتدا امکان تفکیک زمین و اختصاص پلاک تفکیکی 6 دانگ به هر یک کشاورزان فراهم نبود و هر کشاورز فقط به میزان هر یک متر مربع معادل یک سهم  از چهل هزار سهم مشاع از 6 دانگ پلاک اصلی(در مورد آبسرد معمولاً پلاک 89 اصلی) سند مشاعی و بنچاق صادر شده لذا در هنگام خرید این املاک از فروشندگان مطالبه سند 6 دانگ تفکیکی ننمائید.

همچنین مشکل کمبود زمین تحویلی به کشاورزان فقط مختص هومند آبسرد بوده و چنین مشکلی در سایر مناطق و بویژه هومند کوهان و زان و لومان مشاهده نمی گردد.

در ضمن به استثناء چند قطعه محدود و معدود که قبلاً سند تفکیکی از اداره ثبت دریافت داشته اند باقی زمین ها دارای سند مشاعی و غیر تفکیکی می باشند لذا در هنگام خرید ضمن دریافت کپی برابر اصل بنچاق اولیه نسبت به اخذ سند مشاعی تک برگ نیز اقدام نمائید و به علت مسائل و مشکلات حقوقی از خرید اراضی بصورت سند وکالتی(وکالت بلاعزیل)اکیداً خودداری نمائید.

هرگز املاک آبسرد را بصورت وکالتی نخرید

بارها و بارها دیده شده بسیاری از فروشندگان و دلال های ملکی با شانه خالی کردن از تعهد خود مبنی بر انتقال سند (منظور سند قطعی غیر منقول است) اقدام به فروش ملک بصورت وکالتی نموده و در بعضی از موارد املاک واقع در پلاک های ثبتی مجاور را نیز تحت عنوان پلاک 89 (پلاک مربوط به هومند آبسرد) بصورت وکالتی به خریداران از همه جا بی خبر واگذار نمودند.

بزرگترین اشکال فروش وکالتی زمین در منطقه آبسرد آن است که نسق یا ریشه واگذاری املاک مربوط به سال 1342 بوده و با توجه به اینکه در آن سال در راستای اجرای قانون اصلاحات ارضی به هر فرد ذکور بالای 15 سال آبسردی و کیلانی 4 هکتار زمین بصورت اقساط واگذار شده بود لذا اغلب صاحبین نسق در حال حاضر یا فوت کرده اند و یا بسیار پیر هستند بنحویکه در حال حاضر جوان ترین افراد مشمول آن قانون نیز سنی بیش از 70 سال دارد.

در این بین و طی سالهای گذشته بسیاری از صاحبان نسق و حق ریشه اقدام به واگذاری املاک خود بصورت وکالتی به دلال ها و واسطه ها نموده اند و ایشان نیز پس از تقسیم اراضی بصورت وکالتی اقدام به انتقال آن به خریداران ما بعد از خود نموده و یک سلسله از معاملات وکالتی را بوجود آورده اند.

حال با توجه به اینکه طبق ماده 678 قانون مدنی سند(عقد) وکالت با موت(فوت)یا جنون وکیل و موکل به خودی خود از بین رفته و باطل می گردد و در حال حاضر نیز بسیاری از مالکین اولیه این اراضی به علت کهولت سن در خطر فوت قرار دارند لذا در صورت در صورت خرید وکالتی باغ و زمین و ویلا این احتمال وجود دارد که به علت فوت مالک اولیه و یا یکی از خریداران بعد از ایشان کل این رشته وکالت از هم گسسته شده و امکان انتقال سند قطعی غیر منقول بنام خریدار و مالک فعلی بطور کامل از بین برود و هزار دردسر ناخواسته برای مالک فعلی بوجود آید.

لذا بطور اکید به خریداران محترم توصیه می گردد تحت هیچ شرائطی زیر بار سند وکالتی نرفته و فروشنده و مشاور املاک را مجبور به تنظیم سند قطعی غیر منقول نموده و تا زمانیکه سند قطعی غیر منقول بنام خریدار نخورده از تسویه کامل مبلغ ثمن معامله خودداری نمایند تا در آینده دچار گرفتاری های ناخواسته نشوند.

4-مراقب شیادان و کلاهبرداران باشید

اگر قصد دارید زمین،باغ یا ویلائی را از شخصی به غیر اهالی بومی آبسرد بخرید حتماً قبل از معامله از مالکیت آن شخص بر مال مورد معامله اطمینان کسب نموده و حتی المقدور سعی نمائید معامله را در یکی از بنگاه های معتبر معاملات ملکی داخل شهر آبسرد انجام دهید چرا که بعضاً مشاهده شده فردی با جعل بنچاق و سند و بیع نامه دست قبل ،مال دیگری را به خریدار تهرانی معرفی نموده و زیر قیمت آن را به خریدار فروخته و چون مشاور املاک تنظیم کننده بیع نامه نیز بومی منطقه نبوده نتوانسته صحت و سقم ادعاهای فروشنده را کشف نماید و همین مساله باعث یک کلاهبرداری چند صد میلیون تومانی شده.

البته هر چند که آبسرد «شهر مشاورین» املاک است و در حال حاضر صدها بنگاه معاملات ملکی در این شهر و نواحی اطراف آن وجود دارد ولی مشاورین قابل اعتماد و کار بلد در این شهر بسیار اندک بوده و به جزء تعداد کمی از ایشان بقیه دانش و اطلاعات کافی جهت تصدی این شغل را نداشته و همین نابلدی ایشان بعضاً موجب دردسرهای حقوقی بسیاری برای طرفین معامله شده است.

 5-گول ظاهر ویلا را نخورید

در آگهی های روزنامه ائی و اینترنتی بسیار مشاهده می گردد که یک قطعه زمین با مساحت متوسط به همراه ویلای نوساز با قیمتی بسیار پائین و جذاب به خریداران عرضه شده است و خریداران نا آگاه نیز با این تصور که یک موقعیت ویژه و اکازیون نصیبشان شده وارد فاز معامله می گردند حال آنکه بسیاری از این ویلاهای ارزان قیمت اولاً فاقد هر گونه مجوز بوده و ثانیاً ویلای احداثی در آن زمین ها آنقدر آبکی و سست هستند که با کوچکترین بادی احتمال تخریب آنها وجود دارد و با توجه به عدم زیر سازی مناسب ویلا و وجود خاک نباتی در زیر پی ساختمان ظرف دو سه سال احتمال نشست زمین و تخریب کل بنا وجود دارد کما اینکه مصالح ساختمانی در ملک نیز از نوع ارزان و بی کیفیت بوده و با توجه به قاچاقی سازی ویلا و عجله سازندگان جهت تکمیل بنا هیچ یک از ضوابط فنی نیز در آن رعایت نشده و حتی در برخی موارد مشاهده شده که در ملاط ساختمان از مقدار بسیار کمی سیمان استفاده شده است، لذا فراموش نکنید که هر ارزانی به علت نیست و هر گرانی نیز بی حکمت نیست.

6-امنیت شهر خوب است اما سارق همه جا پیدا می شوند

با اینکه بحث سرقت اموال در همه جای کشور وجود دارد اما با توجه به وسعت و گستردگی بسیار زیاد مناطق ویلائی آبسرد و کمبود پرسنل انتظامی متاسفانه آمار سرقت از ویلاها در منطقه آبسرد بسیار زیاد می باشد،البته احتمال سرقت از ویلاها در همه طول سال وجود دارد ولی با توجه به خلوتی منطقه در ایام سرد سال بیشترین حجم سرقت ها در شب های سرد پائیز و زمستان اتفاق می افتد و معمولاً سارقین بعنوان اولین آیتم سرقت حفاظ های ضد سرقت را بریده و بعنوان آهن قراضه و ششاخ گوزنی و آردواز دست دوم به فروش می رسانند و سپس با خیال راحت باقی اموال را سرقت می کنند لذا هزینه های مربوط به استخدام سرایدار و نگهداری ملک را نیز حتماً در لیست هزینه های ویلا محاسبه نمائید.

ضمناً به سرایدارهای جوان و مجرد افغانی تحت هیچ شرائطی اعتماد نکنید و حتی المقدور سرایدار ایرانی متاهل به همراه خانواده را جهت نگهداری ویلا بکار گیرید.

 7-آب و هوای آبسرد اولین دشمن ویلای شماست

در هنگام خرید ویلا در آبسرد به این نکته ظریف توجه داشته باشید که شهر آبسرد علیرغم داشتن آب و هوای بسیار خوب در ماههای گرم سال در ماههای سرد سال آب و هوای سرد و خشنی دارد و همین هوای سرد باعث تخریب سریع بناهای سیمانی و آجری می گردد و استهلاک ساختمان را به شدت افزایش می دهد لذا اولاً در هنگام معامله به استحکام  بنا توجه کنید.

ضمناً ورود آب برف به داخل حفره های دیوار در طول روز و یخ زدگی این آب در شب منجر به هوازدگی بنا شده و در طی چند سال موجب تخریب بنا می گردد لذا در هنگام خرید دقت نمائید که ساختمان دارای عایق بندی رطوبتی خوب و مرغوبی باشد و سنگ های بکار رفته در نمای ساختمان و کف محوطه نیز از نوع کلوخه ائی قرمز رنگ فاقد استحکام نباشند(این شبه سنگ ها در واقع خاک فشرده شده می باشد که از برخی معادن جاده بولان استخراج شده و با ضربه آهسته پتک به آسانی پودر می شوند و با ناخن نیز لایه های این سنگها از هم جدا می شوند)

همچنین به یا داشته باشید که مناطق غربی دشت جمع آبرود مانند بخش شمالی هومند مرانک و اراضی جواد آباد،اسلام آباد و صلوات در مسیر تونل باد گدوک امام زاده هاشم بوده و در برخی از روزهای بهاری و پائیزی سرعت وزش باد در این دشت به بیش از 60 کیلومتر در ساعت می رسد لذا در هنگام ساخت سقف های شیروانی به استحکام آن در مقابل وزش بادهای لحظه ائی شدید دقت کرده و از اتصالات پیچی و جوشی بصورت توام استفاده نمائید.

8-حدود ملک خود را بشناسید و آن را روی زمین پیاده کنید

بسیاری از دعاوی حقوقی در این شهر اختلاف بر سر حدود و ابعاد زمین می باشد لذا در هنگام خرید زمین و باغ و ویلا ضمن دریافت نقشه مهندسی ملک از فروشنده در اولین فرصت و با حضور فروشنده آن نقشه را روی زمین پیاده کرده و نسبت به مساحی دقیق زمین اقدام نمائید،همچنین دقت نمائید که زمین شما با حدود مجاورین تداخل نداشته و تجاوزی به ملک غیر نیز نداشته باشد.

در ضمن با توجه به محدودیت های موجود جهت دیوار کشی و فنس کشی می توانید با حفر جوی یا سنگ چینی و یا کاشت برخی از گیاهان مانند گل آفتابگردان و ذرت حدود ملک را مشخص نمائید.

9-شرائط بازار املاک آبسرد با کیلان و ابرشیوه متفاوت است

همانگونه که می دانید شهر کهن کیلان در جنوب شهر آبسرد و در حاشیه دره جمع آبرود(کیلان رود)واقع شده است و دهستان ابرشیوه نیز به مجموعه ائی از روستاها شامل آئینه ورزان،خسروان،جابان،سربندان و سید آباد و... اطلاق می گردد که عموماً در حاشیه شمالی جاده تهران-فیروزکوه  و در دامنه های جنوبی سلسله جبال البرز در شمال شهر آبسرد واقع شده اند و هر دو منطقه نیز از نظر جغرافیائی و نوع بازار املاک و شرائط معاملات با منطقه آبسرد کاملاً متفاوت می باشند.

اغلب املاک واقع در حاشیه خیابان اصلی شهر کیلان و محلات اتحاد و فاجان،املاک داخل بافت محسوب شده و دارای امکانات و امتیازات نسبتاً خوبی هستند و در صورتیکه قصد شما از خرید املاک سرمایه گذاری است این منطقه یکی از مناسبترین مناطق جهت این امر می باشد البته قیمت املاک در این شهر نسبت به مناطق اطراف شهر آبسرد و حتی خود شهر آبسرد نسبتاً گرانتر می باشد،چرا که املاک این شهر علاوه از برخورداری از هوای مناسب دارای کاربری های متنوع مسکونی و تجاری می باشد.

لازم به توضیح است روستاهای زان،لومان،وادان و زیارت و محلات کوهان،کردر و ساران تابعه شهر کیلان می باشند و امور اداری این روستاها و محلات به شهر کیلان مربوط می گردد.

در خصوص املاک واقع در روستاهای منطقه ابرشیوه شامل روستاهای آئینه ورزان،خسروان،جابان،سربندان(مرکز دهستان ابرشیوه)،سید آباد،سرخه ده،مغانک،اوچونک،گرمابسرد،کلاک و یدره نیز ذکر این نکته لازم و ضروری است که اغلب اراضی مورد معامله در این روستاها اراضی خارج از بافت بوده و تفاوت قیمت اراضی داخل بافت و خارج بافت گاهی تا چند ده برابر هم می رسد لذا در هنگام خرید به وضعیت استقرار املاک توجه نمائید.

در انتها برای همه خریداران محترم املاک در شهر آبسرد آرزوی یک معامله خوب،موفق و توام با سود را داشته و امیدوار است همه خریداران محترم ایام خوشی را در این شهر خوش آب و هوا داشته باشند.